来るべき訴訟に備えて…

裁判所の判例では、家主と借家人との信頼関係が破壊されたと「認められる程度」については、1カ月分の家賃を滞納しただけでは認められず、3カ月分程度の家賃を滞納していることが必要と一般に解しています。

つまり、家賃滞納者から建物の明け渡しの判決を得る為に裁判所に訴えるべきタイミングは、どんなに早くても家賃滞納から3ヶ月後ということになります。

家賃滞納初期段階から3ヶ月目までに大家さんが借主さんにすべき催促方法等については以前のブログでも軽く紹介させていただきました。

そして家賃滞納3ヶ月経過してしまった場合ですが、この段階まで来ると話し合いによる解決はまず困難という前提で、今回は「訴訟」について少し書いてみようと思います。

ちなみに、家賃滞納が3ヶ月を超えてしまった場合、滞納家賃の回収はほぼ不可能に近いということは予め覚悟しておかれた方が良いかもしれません。

賃貸物件のローンの返済を家賃でまかなっておられるような大家さんにとっては厳しいお話かもしれませんが、これが現実です。不良債権と思ってください。借主は、お金が無いから、家賃すら支払えないのです。回収できればラッキーぐらいの気持ちでいた方が良いと思います。

一日でも早く建物の明け渡しを実現し、一日でも早く新しい契約者を見つける事。

なお、専門家に相談する場合ですが、3ヶ月経過してから弁護士を探そうなんていう考えでいると、1ヶ月なんてあっという間に過ぎてしまいます。すぐに弁護士に相談できるよう、予め弁護士は選定しておくべきでしょう。

また大家さんご自身で訴訟に臨まれる方もいらっしゃると思います。最近はインターネットで多くの情報が得られますし、不動産業者と相談するのも良いでしょう。この場合でも、3ヶ月経過したらすぐに訴訟を提起できるように準備です。

明け渡し訴訟は、民事訴訟法に基づく訴訟手続きです。訴状に大家さんが明け渡しを求める主張(理由)を記載し、その根拠となる証拠なども提出します。賃借人が答弁書を裁判所に提出せずに欠席すれば、大家さんの請求をそのまま認める判決がでます。「欠席判決」といいます。また、裁判所が和解を打診してくる場合もあり、明け渡し訴訟の多くは和解で決着します。

しかし、単純な賃料滞納による契約解除に見える事案であっても、場合によっては賃借人から様々な抗弁が出てくる場合があります。家賃滞納の事実は認めても、信頼関係が破壊されていないなどとして、徹底的に争ってくる場合もあります。

そうなった場合に、不動産業者や大家さんでは対応しきれなくなることも多く、 その段階で専門家(弁護士や認定司法書士)に相談しても、もはや手遅れといったケースも少なくないようです。ご自身で訴訟をとお考えの大家さんは、くれぐれも慎重なご判断を。